Bank Mana Bagi Pembiayaan Pinjaman Rumah Terbaik?

Soalan: Bank mana yang paling baik?

Jawapan: Bank yang  memenuhi kehendak dan keperluan kita.

Maka, tiada jawapan yang satu.

Kita perlu ‘shopping’ walaupun tindakan ini tidak disukai oleh sebahagian bank. Kalau pegawai bank tahu kita tengah ‘shopping’, ada yang tak mahu proses pun permohonan kita.

Itulah realitinya.

Sebelum ini saya menulis mengenai produk pembiayaan perumahan yang saya suka.

Kalian dapat merujuk kepada artikel : Cara Pilih Pinjaman Loan Rumah

Seterusnya kita lihat apa lagi yang perlu kita ambil tahu.

Mari kita lihat dengan menggunakan rumah teres dua tingkat yang berharga RM 400,000.

Peraturan secara umumnya membenarkan pembiayaan 90% dari harga pembelian. Kebanyakan pembiayaan hari ini juga termasuk kos mortage reduce term takaful (MRTT) sehingga 5%.

Jadi, kita perlu bersedia dengan duit tunai baki 10% harga beli, dan dalam kes ini RM 40,000.

Margin of Financing

90% adalah MOF maksimum yang bank dapat beri.

Namun, komiti kredit dalam bank boleh beri ikut suka hati mereka. Kalau rezeki kita murah, maka dapatlah 90%. Kalau tidak, mungkin 85% atau 80% atau lebih rendah dari itu.

Kenapa saya sebut suka hati mereka?

Sebab bila kita tidak dapat 90% dan kita tanya kepada pegawai bank yang menguruskan pembiayaan rumah, mereka pun tak dapat jawab. Ha ha ha.

Mungkin sebab lokasi rumah. Mungkin sebab reputasi pemaju. Mungkin sebab status kredit kita. Mungkin sebab pegawai yang menguruskan pembiayaan pegawai baru yang tak berani bersuara dalam mesyuarat komiti kredit. Mungkin bos besar bukan kawan kita. Mungkin komiti kredit baru kena marah dengan CEO bank. Mungkin permohonan kita masuk dalam mesyuarat waktu mereka dah lapar dan penat. Mungkin bank tak faham peraturan baru Bank Negara Malaysia. ha ha ha.

Macam-macam sebab boleh jadi.

Masa rumah pertama dulu, pegawai bank komplen sebab tak guna kad kredit. Dan rumah terbaru pula pegawai bank kata sebab ada hutang kad kredit yang jumlahnya alahai, bagi 10 minit nak masuk perbankan online dah boleh selesai.

Maka bersedialah dengan wang tunai lebih dari 10% sebab kalau dia bagi 80% sahaja kita kena bayar sendiri lagi 20%.

Kadar Pembiayaan

Base lending rate (BLR) + – berapa.

Atau base financing rate (BFR) + – berapa.

Kadar BLR / BFR ketika artikel ini ditulis adalah 6.6%. Dalam keadaan ekonomi sekarang, bank sanggup beri BLR / BFR minus seperti BFR – 2.0, maksudnya kadar pembiayaan efektif adalah 4.6% sahaja.  Kadar yang lebih rendah adalah lebih bagus.

BLR / BFR ini berubah-ubah selalunya mengikut kadar dasar semalaman (OPR) dan mungkin juga keperluan statutory reserve rate (SRR). Namun yang plus minus tu tetap. Kalau dulu kita dapat BLR / BFR + maka bila bank mula bagi BLR / BFR minus maka itu adalah masa yang baik untuk pembiayaan semula.

Jenis Kadar Pembiayaan

Ada bank yang beri kadar pembiayaan bertingkat.

Tahun 1-3 kadar A.

Tahun 4-6 kadar B.

Tahun 7 kadar C.

Saya lebih suka kadar yang tetap sepanjang tempoh pembiayaan.

Tempoh Pembiayaan

Perkara ini banyak bergantung kepada usia.

Sekiranya kita berusia bawah 30 tahun, mudah untuk dapat pembiayaan sehingga 30 tahun. Malah ada yang sanggup bagi sehingga 40 tahun.

Tetapi kalau sudah mencecah 40 tahun, mungkin agak sukar untuk dapat pembiayaan sehingga 30 tahun lagi.

Kos Guaman dan lain-lain.

Perkara ini berubah mengikut situasi semasa.

Dulu banyak product zero entry cost (ZEC). Kos guaman pun masuk pembiayaan.

Sekarang, kebanyakan bank cuma tawarkan non-ZEC.

Harga Jual (Untuk Islamic Bank)

Pembiayaan halal mesti mempunyai harga jual.

Melainkan produk perumahan itu adalah berasaskan kontrak sewa (ijarah).

Sepatutnya bank cuma boleh harga jual kepada kita dengan BFR + 4. Jadi dengan kadar BFR sekarang, adalah 10.6% kadar jual maksimum.

Perkara ini juga dikenali sebagai kadar siling. Jadi sekiranya OPR naik banyak dan BFR pun naik, maka kadar maksimum efektif cuma berdasarkan kadar siling ini dan tidak boleh lebih.

Lock-in Period

BNM telah menetapkan bank-bank Islam tak boleh lagi buat lock-in period.

Tetapi peraturan ni selalu bank langgar. Suka hati sahaja letak klausa ini  dalam perjanjian.

Keburukan lock-in period ini adalah kalau kita jual rumah tu kena penalti. Malah, kalau buat refinancing dengan bank yang sama untuk nak dapatkan wang tunai, pun kena penalti.

Rumah 400,000 Berapa Bayar Bulan-Bulan?

Setelah kita tahu faktor-faktor di atas, maka inilah sebab kenapa kita dan jiran sebelah rumah membayar installment yang berbeza-beza.

Beli rumah bukan semudah macam beli karipap sebiji.

Pembiayaan ada kos tersendiri yang berbeza-beza setiap daripada kita.

Sekali lagi saya tolong menjawab dan menerangkan isu perbankan Islam mahal.

Jika kalian mahu tambah juga perkara-perkara lain, sila berbuat demikian dalam ruangan komen ya.

Rahsia Bank Yang Mereka Tidak Akan Dedahkan

Oh ya, sebenarnya ada cara untuk pendekkan tempoh hutang rumah dan jimatkan lebih banyak duit. Sila klik link di bawah untuk maklumat lanjut:

www.panduancashflow.com

About the author: Saya merupakan penulis buku Rancang Wang Dari Sekarang & ebook Panduan Cashflow. Pemegang sijil profesional Islamic Financial Planner (IFP). Klik untuk membaca profil penuh.

50 comments… add one

  • syamay Aug 2, 2012

    Mungkin Pakdi boleh tambah penjelasan ttg term : daily rest, monthly rest. balance reducing, OD, MRTA/MLTA..

    ada sesetengah bank bagi laon + kemudahan OD.

    • Pakdi Aug 2, 2012

      Banyak tu, orang lain pun boleh tolong tambah. hehe

  • MHusaini Aug 2, 2012

    Habis, yang 100% financing kalau Skim Rumah Pertama yang gomen umum tu sapa yang bagi financing? Gomen ke Bank?

    • Pakdi Aug 2, 2012

      Ada badan kerajaan bagi jaminan kalau sesuatu berlaku. Jeng jeng… macam sub-prime gitu.

  • amin007.ledang Aug 2, 2012

    Ikutkan tengah plan nak beli rumah. kalau boleh dekat dengan tempat kerja.
    tapi harga rumah lebih RM 150K. gaji yang naik 13% pun masih tak cukup nak bayar rumah seorang diri. tu belum kahwin lagi…

  • salfee Aug 2, 2012

    Hmm.. Msa awal thn aritu ada kuar paper, even ada blogger
    hrtnah jga menulis bkenaan BNM yg x bnarkn bank caj
    cstmer yg buat full stlmnt dlm tmpoh lock-in period.. Tp
    smpai skrg takde pngumuman rasmi dr BNM.. Bank lg la
    buat line clear je

  • aimie baidzul Aug 9, 2012

    Permohonan pembiayaan perumahan di HSBC baru diluluskan. 2 biji rumah sekali gus. pembiayaan berjumlah RM430k (refinance dari HSBC konvensioanl kepada HSBC Amanah) dan RM80k (beli dari ayah sendiri, HSBC Amanah). Tempoh pinjaman 34 tahun. :)
    Kedua-duanya adalah berdasarkan kepada daily rest calculation. Lega dapat beralih daripada sistem konvensional kepada sistem Islamic. Syukur…

    • Hazim Oct 25, 2012

      HSBC Ada lock in period Attu tak?

  • noor fadilah kasim Aug 30, 2012

    Assalamualaikum pakdi..

    Bile nak buat bengkel cashflow lg? sy berminat utk join..

  • jay Oct 10, 2012

    mengapa ada perbezaan pembayaran antara pemimjam lelaki dan perempuan walhal nilaian rumah, jumlah loan diluluskan, interest pinjaman, umur dsb nya adalah sama kecuali jantina.

    • hafiz Mar 3, 2013

      Maybe sbb masuk sekali MRTA/MRTT. perempuan lagi murah dari lelaki ikut kebiasaannya.

  • azwan Nov 6, 2012

    Assalamualaikum WBT…
    saya ade membeli rumah dan telah dikenakan LOCK IN PERIOD selama 3 tahun… mknanya sy hnya boleh jual/refinance selepas 3 thnlah ye dan tidak dkenakan penalti?…

  • k tun Jan 10, 2013

    Aper pun, lock in period paling teruk saya pernah jumpa adalah dari bank muamalat. Nasihat saya, sebab dah terkena, elakkan dari mengambil loan dari bank muamalat sebab dah la terms teruk, servis slow.. saya memang tak akan ambil loan dengan bank muamalat lagi…

    • hani Jan 18, 2013

      Servis bank muamalat pun sangat teruk..mula2 saja dia bagi offer letter … loan pun tinggi lebih 90% (bina rumah).. tapi lepas sign offer letter.2-3 minggu no news.. pegawai bank mcm cuci tangan…

      • Ahmad Feb 2, 2013

        Tq K Tun n hani…atas info..sy baru berhajat nk apply ngan bank muamalat

    • Rayz Jun 4, 2013

      saya pun terkena dgn muamalat… pinjam 120k pd tahun 2008, (campur takaful jadi rm127k), bayar bulan2 rm860… lepas 4 tahun, nak buat full settement, kena bayar 140k (campur penalti) (terkejut beruk aku) … byr bualn2 mahal, dah dua kali mohon pengurangan bayaran ( pengurangan kadar keuntungan bank) tapi tak diluluskan…. daripada rm860 yg saya bayar setiap bulan, bank ambik untung Rm700+-, sy hanya bayar 100++ je untuk pinjaman asal… bila sy ckp byrn bulan yg mahal, pegawai bank tu kata ” tak pelah.. tolong bank islam”…. Biar betul, jwb macam tu… (sy hanya rakyat marhaen, mana mampu tolong bank islam)…. Saya sedang berkira2 utk refinance semula guna bank lain yg lebih menguntungkan (dulu masa beli, sy survey 3 bank ‘islam’ , dan pilih muamalat sebab bank yg lain lagi mahal)

      • zain Nov 21, 2013

        betul tu saya pun terkena, yang tak tahan tu ada pegawai bank yang cakap “peminjan lah yang bayar gaji kitaorang. Dulu time nak sign kenapa nak akad mahal2. Dia sendiri pun tak pinjam dengan bank yang islam:” Sedih tapi itulah kenyataan.

    • samsul Feb 16, 2014

      Bank muamalat dah takde lock in period dah skrg ni

  • amran Jan 25, 2013

    as salam, saya ada sebuah rumah yg diduduki saya sekarang yg mana pinjaman bank telah dilunaskan, saya ingin bertanya untungke kalau saya membuat pembiyaan semula rumah saya utk dptkan cash untuk membeli emas atau dilabur dlm unit trust mintak pencerahan sikit dari pihak tuan.tkasih

  • azhar Jan 28, 2013

    salam tuan….sy bercadang utk membeli hartanah seterusnya dgn pinjaman peribadi (dgn memajakkan 1 unit rumah yg tlh habis dibayar..anggaran harga semasa 120k)..pd masa sama sy masih ada hutang rumah ke 2 150k..agaknya berapa saya boleh dpt pinjaman.

  • kan Feb 4, 2013

    assalamualaikum,

    terima kasih..baru nak p cawangan bank muamalat…kesimpulannya, bank mana yg terbaik package dia?
    -islamic
    -servis bagus
    -zero entry
    -xdak lock in

    terima kasih, harap sudi membantu

    • Shah Mar 8, 2013

      try survey kat al-rajhi bank…pakejnya menarik dan islamic!

  • Nurul Feb 16, 2013

    Assalamualaikum,saya sangat teruja jumpe website ni.info yang sangat2 berguna.even saya ni banker pun,tapi cashflow pun teruk gak.hehe.

  • Hazim Mar 4, 2013

    Askum, saya tahun 2011 ambik loan dengan OCBC Islamic. Takde lock in period. Daily interest. boleh keluar duit dengan gandaan 1k bila kita bayar lebih. BLR-2.4. Harga rumah 200k keatas. MRTT dan guaman boleh masuk loan or bayar sendiri.

  • gelu po Mar 14, 2013

    saya nak buat pinjaman rumah ke2ku. tapi interest semua bank high. saya pun nak tahu bank mana buat loan@low interest. tlg jwb

  • aisyah Mar 15, 2013

    Saya nasihatkan supaya hati2 dengan pilihan bank dan pagawai bank yang uruskan pinjaman..Ada pegawai bank yang minta komisyen dan cuba buat side bisnes promosi macam2..bila tidak berminat dia akan susahkan kita dan servis teruk..Kalau bank lain mungkin biasa tapi ini bank muamalat pulak tu- kata bercirikan islam.

  • Nurul Mar 22, 2013

    Assalamualaikum,saya bersetuju dgn pendapat Aisyah.sebagai seorg banker sememangnya saya tahu mmg ade kejadian yg sebegitu.

  • FADILAH BTE HUSSIEN Apr 19, 2013

    saya nak minta ..pinjaman rm 20,000,00.

  • haris Jun 19, 2013

    Pakdi, buat pelunasan pinjaman sebelum jatoh tempo, ada istilah margin buat bank syariah dan penalti buat bank konvensional. Apa bedanya?

  • putra Jul 8, 2013

    Saya nk buat refinance rumah…masalanya skrg isteri saya black listboleh ke buat refinace.tujuan nk buat refinance pun utk selesaikan hutang yg tertungak

  • abang long Jul 8, 2013

    as salam..tlg bg pndpt.sy dgn isteri brcdg utk ambil rumah melalui kongsi loan bank swasta.tlg sesiapa yg ada pengalaman dn pndpt.td baru public bank call pasal pinjaman.

    • nat Aug 12, 2013

      Saya buat pinjaman dengan public bank juga.rasanya dah 2 tahun dah..berurusan semasa buat pinjaman senang aje..sekejap aje.. tapi saya tak buat kat branch..saya terus buat dekat HQ dekat dengan klcc tuh…

  • munirah Jul 12, 2013

    as salam.. saya bercadang nak beli rumah . ada cadangan x untuk saya buat pinjaman perumahan yang islamic .

  • kak bie Jul 22, 2013

    Saya berhajat nak refinance rumah sekarang.utk modal niaga..baru duduk 6 tahun… masa beli rm80k…saja tanya broker harga pasaran nkws saya boleh cecah rm170k..bank mana yang memberi kelebihan kepada kita yang tak berapa nak ada ilmu banking ini.

  • ilham Aug 25, 2013

    Alhamdulillah, pinjaman sy sudah lulus… dalam blog sy ada ceritakan panduan untuk membuat pinjaman, terutama untuk peniaga/ usahawan dan kerja makan gaji…

    • ummi Sep 3, 2013

      apa blog nye?

      • ilham Sep 4, 2013

        oh tuan tanah x bg, ini blognya http://www.ilhamic.com

        • anon Apr 20, 2014

          Maap cakap kalau buat blog setakat nak org like baik tak payah.. nak org tunggu sampai seminit kim salam je la.

  • pening Sep 8, 2013

    Askum.. sy first time nk bli rumah ni. jd x fhm sgt ttg loan bank. Syg dh kwin pye sorg ank. Isteri on the way nk cri kje. Hutang sume dlm rm550 sebln. Gaji sy bwh 2k. Soalannya.. sy ade cash money 100k untuk byr muka rumah yg berharga 220k. Adakah loan sy bleh lulus.

  • ana Sep 27, 2013

    As salam pada pendapat saya perbankan islam yg sy ambil sebagai org islam adalah untuk mengelakkan RIBA yg terang2 d tegah dlm al quran.. cuma rate 2 sy x pasti,semoga pihak perbankan islam pn melaksanakan tujuan sebenar perbankan islam agar dpt membantu umat islam dlm urusan jual beli..yg pntg d sini kemampuan byr balik loan n semestinye islamik.. mang ada beza loan islamik n konversional yg mrh sdkt..

  • halim Nov 20, 2013

    Just nak share, saya baru sign pembiyaan Housing Loan dengan Bank Islam sdn bhd, jenis pembiyaan Financing-i Tawarruq HFA, Harga rumah RM248K,
    - Pinjaman/pembiyaan Bank islam bagi RM234K
    - Tambah Takaful Gadai Janji (MRRT)=RM11500
    - Takaful Pemilik Rumah kediaman jangka panjang (LTHT) = RM2750-wajib ambil.
    - Total hutang Rm248,250.00
    Bayaran selama 384 bulan@32 tahun:). Kadar keuntungan BFR-2.30%. BFR skarang 6.6% stahun( kadar berubah dari masa-ke semasa).
    - Tiada lock-in period.
    - Kadar syiling bank islam pada kadar 10.75 setahun.
    - harga jualan balik RM887,270.879 (akad lea ni)

    Untuk bayaran balik bank tetapkan mcm ni:
    Bulan 1 hingga 12 : 2.5%
    Bulan 13 hingga 24 : 5.0%
    Bulan 25 hingga 384 : BFR-2.3%

    ni rumah yang 65% siap bawah pemaju.

    bagi saya, sekarang pembiyaan islam pun dah sama dengan pinjaman secara konvensional dimana BLR/BFR diapungkan bergantung pada ekonomi negara,kalau 4@5 tahun lepas kadar adalah tetap. Mungkin penambahbaikan dalam sistem kewangan islam untuk menarik minat pelanggang dan tektik bersaing dengan bank konvsional. Pendapat saya juga pembiayaan secara islam agak mahal jika dibandingkan dengan konvesional dari segi free, pengurusan dan pembayaran. Kebanyakan staffnya tak pandai explain dan bagi penerangan yang detail pasal produk mereka.Banyak maklumat yang kita perlu dicari sendiri .

    So selamat membayar hutang.

  • kamar Dec 28, 2013

    Saya ada lebihan 5oo dari gaji, mana lebih baik saya buat ? Beli rumah, kereta atau simpan…

    • Siti Shuhada Dec 31, 2013

      Salam, saya pun terkena dengan bank muamalat. Saya buat refinance dengan bank muamalat, nasihat saya jangan guna bank ini menyesal saya. Proses drp bulan ogos sampai ari ni belum settle. Tapi bsnk muamalat dah kuar surat suruh bayar.

  • ZULKIFKI BIN HASHIM Jan 11, 2014

    Assalamualaikum…. w.b.t

    Saya seorang pesara tentera. Usia saya dah mencecah 45 tahun. Saya ingin mendapatkan maklumat yg terperinci berkaitan dengan Home Refinance. Ini adalah kerana dah banyak Bank atau Institusi Kewangan yang saya pohon tetapi semuanya dukacita dan kecewa bila dimalumkan. Sungguhpun baki pinjaman RM 24k sahaja yang tinggal…kerana semata2 hanya nama dah blacklisted (CTOS) dgn Amaun sejumlah RM 3,500 walaupun nilai rumah saya kini RM 140k. Saya amat kecewa sama sekali kerana usaha saya selama ini utk mendapatkan pinjaman GAGAL… Utk makluman tuan, tujuan saya utk buat Refinance adalah sebagai modal perniagaan utk membuka sebuah kedai SerbaNeka. Oleh yang demikian, mohon pihak tuan memberikan pandangan atau pendapat serta maklumat di manakah seharusnya atau sebaik-baiknya untuk saya mendapatkan pinjaman tersebut… Mohon e-mailkan kepada saya En. Zul (zul_jiwang69@yahoo.com)

  • Pakdi, artikel yang baik untuk refinance rumah. Semua tahu dengan refinance kita boleh dapatkan modal tunai. Selain itu kita juga boleh turunkan interest sekiranya interest masih tinggi. Sebab kat luar sana masih ada yang membayar interest lebih dari 5%, ada yang sampai 8%.

    Apa pun sebelum refinance pasti DSR cantik, tiada tunggakan dan tiada masalah ctos.

  • rahmad@mamat Jan 20, 2014

    salam….saya ada membeli rumah kedua kos rendah..sy nk tahu ttg insurance rumah yg sebagaimana bank2 syorkan..wajib ke rumah sy di insurance kan..bolehkah pilihan insurance itu sy tolak..?

  • FarhanRaiff Feb 4, 2014

    Assalam..
    saya nk tanya.
    adakah perlu saya menyimpan wang simpanan untuk 10% harga rumah tersebut atau membelinya menggunakan pinjaman semata-mata ??

    kerana ada yang mengatakan setiap rumah second untuk dibeli seharusnya pembeli perlu memiliki wang 10% harga rumah tersebut.

    contoh saya mahu membeli rumah berharga rm300,000, ada yang mengatakan saya harus mempunyai wang sebanyak rm50,000 untuk membayar guaman dan sebagainya.

    saya merayu agak tuan dapat menjelaskan.

  • Azeri Feb 11, 2014

    Panduan yang baik untuk melakukan pembiayaan semula pinjaman perumahan. Faktor-faktor yang harus diberi penekanan sebelum memilih bank yang memberi pinjaman pembiayaan semula yang terbaik.

    Terima kasih tuan Pak Di kerana kongsi ilmu ini.

  • Fida Mar 4, 2014

    Sy nk tanya selling rate utk loan islamic tu apa?knp pinjam 270 k saja tp dtg statement sehingga 800k..hrp jelaskn

  • IMRA Mar 17, 2014

    Salam. Saya nak tahu, kalau kita beli rumah lelong dan telah membayar 10% tetapi pinjaman tak diluluskan, terpaksa batalkan pembelian itu, bagaimana dengan 10% tu? Adakah kita akan dapat balik?

Leave a Comment