Bank Mana Bagi Pembiayaan Pinjaman Rumah Terbaik?

benk

Soalan: Bank mana yang paling baik?

Jawapan: Bank yang  memenuhi kehendak dan keperluan kita.

Maka, tiada jawapan yang satu.

Kita perlu ‘shopping’ walaupun tindakan ini tidak disukai oleh sebahagian bank. Kalau pegawai bank tahu kita tengah ‘shopping’, ada yang tak mahu proses pun permohonan kita.

Itulah realitinya.

Sebelum ini saya menulis mengenai produk pembiayaan perumahan yang saya suka.

Kalian dapat merujuk kepada artikel : Cara Pilih Pinjaman Loan Rumah

Seterusnya kita lihat apa lagi yang perlu kita ambil tahu.

Mari kita lihat dengan menggunakan rumah teres dua tingkat yang berharga RM 400,000.

Peraturan secara umumnya membenarkan pembiayaan 90% dari harga pembelian. Kebanyakan pembiayaan hari ini juga termasuk kos mortage reduce term takaful (MRTT) sehingga 5%.

Jadi, kita perlu bersedia dengan duit tunai baki 10% harga beli, dan dalam kes ini RM 40,000.

Margin of Financing

90% adalah MOF maksimum yang bank dapat beri.

Namun, komiti kredit dalam bank boleh beri ikut suka hati mereka. Kalau rezeki kita murah, maka dapatlah 90%. Kalau tidak, mungkin 85% atau 80% atau lebih rendah dari itu.

Kenapa saya sebut suka hati mereka?

Sebab bila kita tidak dapat 90% dan kita tanya kepada pegawai bank yang menguruskan pembiayaan rumah, mereka pun tak dapat jawab kenapa tak dapat 90% MOF. Ha ha ha.

Mungkin sebab lokasi rumah. Mungkin sebab reputasi pemaju. Mungkin sebab status kredit kita. Mungkin sebab pegawai yang menguruskan pembiayaan pegawai baru yang tak berani bersuara dalam mesyuarat komiti kredit. Mungkin bos besar bukan kawan kita. Mungkin komiti kredit baru kena marah dengan CEO bank. Mungkin permohonan kita masuk dalam mesyuarat waktu mereka dah lapar dan penat. Mungkin bank tak faham peraturan baru Bank Negara Malaysia. ha ha ha.

Macam-macam sebab boleh jadi.

Masa rumah pertama dulu, pegawai bank komplen sebab tak guna kad kredit. Dan rumah terbaru pula pegawai bank kata sebab ada hutang kad kredit yang jumlahnya alahai, bagi 10 minit nak masuk perbankan online dah boleh selesai.

Maka bersedialah dengan wang tunai lebih dari 10% sebab kalau dia bagi 80% sahaja kita kena bayar sendiri lagi 20%.

Kadar Pembiayaan

Base lending rate (BLR) + – berapa.

Atau base financing rate (BFR) + – berapa.

Kadar BLR / BFR ketika artikel ini ditulis adalah 6.6%. Dalam keadaan ekonomi sekarang, bank sanggup beri BLR / BFR minus seperti BFR – 2.0, maksudnya kadar pembiayaan efektif adalah 4.6% sahaja.  Kadar yang lebih rendah adalah lebih bagus.

BLR / BFR ini berubah-ubah selalunya mengikut kadar dasar semalaman (OPR) dan mungkin juga keperluan statutory reserve rate (SRR). Namun yang plus minus tu tetap. Kalau dulu kita dapat BLR / BFR + maka bila bank mula bagi BLR / BFR minus maka itu adalah masa yang baik untuk pembiayaan semula.

Oh ya. Mulai 2015, dah pakai rejim Base Rate (BR).

Jenis Kadar Pembiayaan

Ada bank yang beri kadar pembiayaan bertingkat.

Tahun 1-3 kadar A.
Tahun 4-6 kadar B.
Tahun 7 kadar C.

Saya lebih suka kadar yang tetap sepanjang tempoh pembiayaan.

Tempoh Pembiayaan

Perkara ini banyak bergantung kepada usia.

Sekiranya kita berusia bawah 30 tahun, mudah untuk dapat pembiayaan sehingga 30 tahun. Malah ada yang sanggup bagi sehingga 40 tahun.

Tetapi kalau sudah mencecah 40 tahun, mungkin agak sukar untuk dapat pembiayaan sehingga 30 tahun lagi.

Kos Guaman dan lain-lain

Perkara ini berubah mengikut situasi semasa.

Dulu banyak product zero entry cost (ZEC). Kos guaman pun masuk pembiayaan.

Sekarang, kebanyakan bank cuma tawarkan non-ZEC.

Harga Jual (Untuk Islamic Bank)

Pembiayaan halal mesti mempunyai harga jual.

Melainkan produk perumahan itu adalah berasaskan kontrak sewa (ijarah).

Sepatutnya bank cuma boleh harga jual kepada kita dengan BFR + 4. Jadi dengan kadar BFR sekarang, adalah 10.6% kadar jual maksimum.

Perkara ini juga dikenali sebagai kadar siling. Jadi sekiranya OPR naik banyak dan BFR pun naik, maka kadar maksimum efektif cuma berdasarkan kadar siling ini dan tidak boleh lebih.

Lock-in Period

BNM telah menetapkan bank-bank Islam tak boleh lagi buat lock-in period.

Tetapi peraturan ni selalu bank langgar. Suka hati sahaja letak klausa ini  dalam perjanjian.

Keburukan lock-in period ini adalah kalau kita jual rumah tu kena penalti. Malah, kalau buat refinancing dengan bank yang sama untuk nak dapatkan wang tunai, pun kena penalti.

Rumah 400,000 Berapa Bayar Bulan-Bulan?

Setelah kita tahu faktor-faktor di atas, maka inilah sebab kenapa kita dan jiran sebelah rumah membayar installment yang berbeza-beza.

Beli rumah bukan semudah macam beli karipap sebiji.

Pembiayaan ada kos tersendiri yang berbeza-beza setiap daripada kita.

Sekali lagi saya tolong menjawab dan menerangkan isu perbankan Islam mahal.

Jika kalian mahu tambah juga perkara-perkara lain, sila berbuat demikian dalam ruangan komen ya.

Rahsia Bank Yang Mereka Tidak Akan Dedahkan

Oh ya, sebenarnya ada cara untuk pendekkan tempoh hutang rumah dan jimatkan lebih banyak duit. Sila klik link di bawah untuk maklumat lanjut:

www.panduancashflow.com

About the author: Suzardi Maulan, Islamic Financial Planner (IFP). Klik sini untuk info lanjut

Lagi Artikel Menarik

73 comments… add one
  • Azmie Nov 5, 2016

    Saya nak beli rumah pakai agen…
    Saya submit loan sendiri kat bank islam, maybank, hsbc.. semuanya reject..
    Masa tempoh apply tu agen pun minta saya submit dokumen kat agen bank dia.. bukan pegawai bank direct ye.. agen bank tu submit loan kat cimb bank.. 3 hari dia call cakap loan dah lulus.. 90% + MRTA + Loan Legal Fee.. sekarang ni dalam proses nak keluarkan LO tu… saya tanya dia interest berapa, jumlah pinjaman berapa dia tak boleh bagitahu lagi sebab LO tak keluar lagi.. betul ker macam tu? Biasanya agen tu akan minta komisyen bayaran tak? Saya risau sebab sekarang ni banyak kes penipuan.. minta pencerahan..

    • fashaban123 Nov 8, 2016

      Takut jugak dengar bunyi ejen tu. Kalau selain dari bank, rasanya pilihan yang tinggal ialah syarikat atau badan peminjam yang berlesen. Check dengan ‘Malaysian Licensed Moneylenders Association’ kalau bukan bank.

Leave a Comment