Soalan: Bank mana yang paling baik?
Jawapan: Bank yang memenuhi kehendak dan keperluan kita.
Maka, tiada jawapan yang satu.
Kita perlu ‘shopping’ walaupun tindakan ini tidak disukai oleh sebahagian bank. Kalau pegawai bank tahu kita tengah ‘shopping’, ada yang tak mahu proses pun permohonan kita.
Itulah realitinya.
Sebelum ini saya menulis mengenai produk pembiayaan perumahan yang saya suka.
Kalian dapat merujuk kepada artikel : Cara Pilih Pinjaman Loan Rumah
Seterusnya kita lihat apa lagi yang perlu kita ambil tahu.
Mari kita lihat dengan menggunakan rumah teres dua tingkat yang berharga RM 400,000.
Peraturan secara umumnya membenarkan pembiayaan 90% dari harga pembelian. Kebanyakan pembiayaan hari ini juga termasuk kos mortage reduce term takaful (MRTT) sehingga 5%.
Jadi, kita perlu bersedia dengan duit tunai baki 10% harga beli, dan dalam kes ini RM 40,000.
Margin of Financing
90% adalah MOF maksimum yang bank dapat beri.
Namun, komiti kredit dalam bank boleh beri ikut suka hati mereka. Kalau rezeki kita murah, maka dapatlah 90%. Kalau tidak, mungkin 85% atau 80% atau lebih rendah dari itu.
Kenapa saya sebut suka hati mereka?
Sebab bila kita tidak dapat 90% dan kita tanya kepada pegawai bank yang menguruskan pembiayaan rumah, mereka pun tak dapat jawab. Ha ha ha.
Mungkin sebab lokasi rumah. Mungkin sebab reputasi pemaju. Mungkin sebab status kredit kita. Mungkin sebab pegawai yang menguruskan pembiayaan pegawai baru yang tak berani bersuara dalam mesyuarat komiti kredit. Mungkin bos besar bukan kawan kita. Mungkin komiti kredit baru kena marah dengan CEO bank. Mungkin permohonan kita masuk dalam mesyuarat waktu mereka dah lapar dan penat. Mungkin bank tak faham peraturan baru Bank Negara Malaysia. ha ha ha.
Macam-macam sebab boleh jadi.
Masa rumah pertama dulu, pegawai bank komplen sebab tak guna kad kredit. Dan rumah terbaru pula pegawai bank kata sebab ada hutang kad kredit yang jumlahnya alahai, bagi 10 minit nak masuk perbankan online dah boleh selesai.
Maka bersedialah dengan wang tunai lebih dari 10% sebab kalau dia bagi 80% sahaja kita kena bayar sendiri lagi 20%.
Kadar Pembiayaan
Base lending rate (BLR) + – berapa.
Atau base financing rate (BFR) + – berapa.
Kadar BLR / BFR ketika artikel ini ditulis adalah 6.6%. Dalam keadaan ekonomi sekarang, bank sanggup beri BLR / BFR minus seperti BFR – 2.0, maksudnya kadar pembiayaan efektif adalah 4.6% sahaja. Kadar yang lebih rendah adalah lebih bagus.
BLR / BFR ini berubah-ubah selalunya mengikut kadar dasar semalaman (OPR) dan mungkin juga keperluan statutory reserve rate (SRR). Namun yang plus minus tu tetap. Kalau dulu kita dapat BLR / BFR + maka bila bank mula bagi BLR / BFR minus maka itu adalah masa yang baik untuk pembiayaan semula.
Jenis Kadar Pembiayaan
Ada bank yang beri kadar pembiayaan bertingkat.
Tahun 1-3 kadar A.
Tahun 4-6 kadar B.
Tahun 7 kadar C.
Saya lebih suka kadar yang tetap sepanjang tempoh pembiayaan.
Tempoh Pembiayaan
Perkara ini banyak bergantung kepada usia.
Sekiranya kita berusia bawah 30 tahun, mudah untuk dapat pembiayaan sehingga 30 tahun. Malah ada yang sanggup bagi sehingga 40 tahun.
Tetapi kalau sudah mencecah 40 tahun, mungkin agak sukar untuk dapat pembiayaan sehingga 30 tahun lagi.
Kos Guaman dan lain-lain.
Perkara ini berubah mengikut situasi semasa.
Dulu banyak product zero entry cost (ZEC). Kos guaman pun masuk pembiayaan.
Sekarang, kebanyakan bank cuma tawarkan non-ZEC.
Harga Jual (Untuk Islamic Bank)
Pembiayaan halal mesti mempunyai harga jual.
Melainkan produk perumahan itu adalah berasaskan kontrak sewa (ijarah).
Sepatutnya bank cuma boleh harga jual kepada kita dengan BFR + 4. Jadi dengan kadar BFR sekarang, adalah 10.6% kadar jual maksimum.
Perkara ini juga dikenali sebagai kadar siling. Jadi sekiranya OPR naik banyak dan BFR pun naik, maka kadar maksimum efektif cuma berdasarkan kadar siling ini dan tidak boleh lebih.
Lock-in Period
BNM telah menetapkan bank-bank Islam tak boleh lagi buat lock-in period.
Tetapi peraturan ni selalu bank langgar. Suka hati sahaja letak klausa ini dalam perjanjian.
Keburukan lock-in period ini adalah kalau kita jual rumah tu kena penalti. Malah, kalau buat refinancing dengan bank yang sama untuk nak dapatkan wang tunai, pun kena penalti.
Rumah 400,000 Berapa Bayar Bulan-Bulan?
Setelah kita tahu faktor-faktor di atas, maka inilah sebab kenapa kita dan jiran sebelah rumah membayar installment yang berbeza-beza.
Beli rumah bukan semudah macam beli karipap sebiji.
Pembiayaan ada kos tersendiri yang berbeza-beza setiap daripada kita.
Sekali lagi saya tolong menjawab dan menerangkan isu perbankan Islam mahal.
Jika kalian mahu tambah juga perkara-perka lain, sila berbuat demikian dalam ruangan komen ya.
About Suzardi Maulan
Mungkin Pakdi boleh tambah penjelasan ttg term : daily rest, monthly rest. balance reducing, OD, MRTA/MLTA..
ada sesetengah bank bagi laon + kemudahan OD.
Banyak tu, orang lain pun boleh tolong tambah. hehe
Habis, yang 100% financing kalau Skim Rumah Pertama yang gomen umum tu sapa yang bagi financing? Gomen ke Bank?
Ada badan kerajaan bagi jaminan kalau sesuatu berlaku. Jeng jeng… macam sub-prime gitu.
Ikutkan tengah plan nak beli rumah. kalau boleh dekat dengan tempat kerja.
tapi harga rumah lebih RM 150K. gaji yang naik 13% pun masih tak cukup nak bayar rumah seorang diri. tu belum kahwin lagi…
Hmm.. Msa awal thn aritu ada kuar paper, even ada blogger
hrtnah jga menulis bkenaan BNM yg x bnarkn bank caj
cstmer yg buat full stlmnt dlm tmpoh lock-in period.. Tp
smpai skrg takde pngumuman rasmi dr BNM.. Bank lg la
buat line clear je
Permohonan pembiayaan perumahan di HSBC baru diluluskan. 2 biji rumah sekali gus. pembiayaan berjumlah RM430k (refinance dari HSBC konvensioanl kepada HSBC Amanah) dan RM80k (beli dari ayah sendiri, HSBC Amanah). Tempoh pinjaman 34 tahun.
Kedua-duanya adalah berdasarkan kepada daily rest calculation. Lega dapat beralih daripada sistem konvensional kepada sistem Islamic. Syukur…
HSBC Ada lock in period Attu tak?
Assalamualaikum pakdi..
Bile nak buat bengkel cashflow lg? sy berminat utk join..
mengapa ada perbezaan pembayaran antara pemimjam lelaki dan perempuan walhal nilaian rumah, jumlah loan diluluskan, interest pinjaman, umur dsb nya adalah sama kecuali jantina.
Maybe sbb masuk sekali MRTA/MRTT. perempuan lagi murah dari lelaki ikut kebiasaannya.
Assalamualaikum WBT…
saya ade membeli rumah dan telah dikenakan LOCK IN PERIOD selama 3 tahun… mknanya sy hnya boleh jual/refinance selepas 3 thnlah ye dan tidak dkenakan penalti?…
Aper pun, lock in period paling teruk saya pernah jumpa adalah dari bank muamalat. Nasihat saya, sebab dah terkena, elakkan dari mengambil loan dari bank muamalat sebab dah la terms teruk, servis slow.. saya memang tak akan ambil loan dengan bank muamalat lagi…
Servis bank muamalat pun sangat teruk..mula2 saja dia bagi offer letter … loan pun tinggi lebih 90% (bina rumah).. tapi lepas sign offer letter.2-3 minggu no news.. pegawai bank mcm cuci tangan…
Tq K Tun n hani…atas info..sy baru berhajat nk apply ngan bank muamalat
as salam, saya ada sebuah rumah yg diduduki saya sekarang yg mana pinjaman bank telah dilunaskan, saya ingin bertanya untungke kalau saya membuat pembiyaan semula rumah saya utk dptkan cash untuk membeli emas atau dilabur dlm unit trust mintak pencerahan sikit dari pihak tuan.tkasih
salam tuan….sy bercadang utk membeli hartanah seterusnya dgn pinjaman peribadi (dgn memajakkan 1 unit rumah yg tlh habis dibayar..anggaran harga semasa 120k)..pd masa sama sy masih ada hutang rumah ke 2 150k..agaknya berapa saya boleh dpt pinjaman.
assalamualaikum,
terima kasih..baru nak p cawangan bank muamalat…kesimpulannya, bank mana yg terbaik package dia?
-islamic
-servis bagus
-zero entry
-xdak lock in
terima kasih, harap sudi membantu
try survey kat al-rajhi bank…pakejnya menarik dan islamic!
Assalamualaikum,saya sangat teruja jumpe website ni.info yang sangat2 berguna.even saya ni banker pun,tapi cashflow pun teruk gak.hehe.
Askum, saya tahun 2011 ambik loan dengan OCBC Islamic. Takde lock in period. Daily interest. boleh keluar duit dengan gandaan 1k bila kita bayar lebih. BLR-2.4. Harga rumah 200k keatas. MRTT dan guaman boleh masuk loan or bayar sendiri.
saya nak buat pinjaman rumah ke2ku. tapi interest semua bank high. saya pun nak tahu bank mana buat loan@low interest. tlg jwb
Saya nasihatkan supaya hati2 dengan pilihan bank dan pagawai bank yang uruskan pinjaman..Ada pegawai bank yang minta komisyen dan cuba buat side bisnes promosi macam2..bila tidak berminat dia akan susahkan kita dan servis teruk..Kalau bank lain mungkin biasa tapi ini bank muamalat pulak tu- kata bercirikan islam.
Assalamualaikum,saya bersetuju dgn pendapat Aisyah.sebagai seorg banker sememangnya saya tahu mmg ade kejadian yg sebegitu.
saya nak minta ..pinjaman rm 20,000,00.